[도서리뷰] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

정말 보일까???

필자가 아직까지 얼마 살지 않은 생애이며,

주식에 비해 부동산은 뒤늦게나마  쬐~~끔 눈을 뜬 상태이긴 하지만......

한가지는 확실히 경험하였다.

주택경기가 침체국면에서 상승하고 있을때나, 상승이라고 느껴질때!
전세가가 매매가에 근접해 질수록, 주택 매매호가는 오르게 되어 있다. 

여기서 중요한 문구는 이거다.

"근접해 질수록"

그렇다면, 너무 근접해 있다면......그 GAP은 벌어질수도 있다는 뜻을 내포하고 있다.

근접해 있는 매물을, 전세를 끼고 매수한 사람이라면,
전세가 떨어져서 갭(GAP)이 벌어지는 것이 아니라,

매수 호가가 올라가서 GAP갭이 벌어진다면 아주 좋아할 일일테고, 그런것을 전망하였기 때문에 매수하였을 것이다.

그리고 위 책에서도 그와 같이 설명하고 있다.
갭차이가 작은 매물일수록, 그 매물의 매매가는 자연스럽게 상승하게 된다고 한다.


그런데 내가 현실에서 직접 경험한 것은 조금 반대다.

전세가와 매수가가 60%정도 벌어져있는 상태에서,

매수가는 그대로인데 전세가가 점점 매수가를 향해서 치고 올라올때.....

바로 그런 시기가 절호의 매수 타이밍이 아닌가 한다.  

왜냐하면, 그 시기가 되면 주위에서 이런 이야기들이 들려오게 된다.
어떤 얘기냐하면,,

"전세 재계약하는데, 집 주인이 보증금 5천만원 올려달래요.ㅠ"
"1억 올려달래서, 은행대출 알아보고 있어요.ㅠ, 애들때문에 이사도 못가고......"

이때 집값은 오르지 않고, 전세가만 가파르게 상승해서 집값과 거의 차이가 없어질려고 하는 분위기인데....

최소 몇천만원씩 보증금을 올려주며 굳이 전세를 사는 사람들의 심리는 무엇일까? 현재 집값이 너무 비싸기때문에, 앞으로 조금 더 떨어지거나 여유자금이 생기면 그때 구입을 하겠다는 경우가 많다.

그리고 앞으로 인구절벽등, 집값이 떨어질텐데....빚내서 집을 사는 사람들은 바보라는 식으로 말하며 비웃기까지 한다.

하지만 이때 이후부터....기간이 한 몇개월 정도 되는 것같다.
집값이 슬금슬금 오르더니, 끝을 모르고 자고나면 오르는 것을,,,보게 된다.

전세가 매수가의 하락방지선 역할을 해주면서 매수호가는 점점 오르게 된다.


아.....ㅠ 정말 이때 1억 보증금 올려준 사람의 심정은 어떠할까?
기존 보증금에 추가로 집주인을 위해 1억을 더 빌려주고, 집주인은 세입자의 보증금으로만 앉아서 1억을 더 벌게 된다.

나도 처음엔 집주인이 잔금도 제때 잘 넣어주고해서 나쁜 마음은 없었다.
처음엔 전세를 올려주고, 그 다음엔 집값이 올라 반전세로 또 바꿔주고,

자기돈은 조금인데 내 보증금 가지고 앉아서 억대의 돈을 벌었다고 생각하니 기분이 좋지 않았다.

갭차이가 얼마 자니 않았으니, 그건 당연한 일이었다.

2억원짜리 집에 1억7천만원의 전세보증금에 산다고 가정해 보자.

집주인은 세금을 제외한 3천만원만 가지고도,

집주인 행세(?)를 하며 그냥 가만히 앉아서 시세차익을 다 볼수 있는 것이다.

이러한 이유로 전세를 살지 말고, 무리하더라도 집주인이 되어라는 말이 나오는 것이다.

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하지만.....이 말이 언제나 옳은 것은 아니다.

그렇게 전세가 집값을 받쳐주며, 매수가가 고공행진을 했고,

덩달아 전세가도 따라서 같이 올라가는 패턴이 반복되었는데....그게 오를때까지 오른 상태라면 어떻게 될까??

10년을 보는 아주 장기적인 관점에서라면, 지금은 잠시 조정이 처음 시작되는 구간이기 때문에 나중에는 물가상승률만큼 또 상승해 하락파동을 거쳐 다시 짒값은 더 오를것이라고 볼수도 있을것 같다.


하지만,,,,지금의 분위기는 어떤가??

거래절벽이다.

분양받은 새 집으로 이사가고 싶은데....살고 있는 전세가 바로 빠지질 않아,,
어쩔수 없이 전세를 주고 2년후에 새집으로 들어가겠다는 사람들이 많다.


쏟아지는 공급물량에, 매수가는 떨어지고 있지않지만
매수가와 전세가의 갭은 반대로 벌어지고 있다.


현 문재인 정부는 각종 규제대책을 남발하다시피 시행하려하고 있고,
설상가상으로 약...2012년부터 불어온 분양시장 호황으로 인해....적자를 헤매다가 물만난 물고기가 된 건설사들은 아직까지도 재건축, 재개발을 포기할줄 모르는듯 쏟아내고 있다.
(요즘 좀 주춤한듯 하지만, 아직 2018, 2019년에 완공되어 풀리는 물량은...엄청나다. 몇가구나 될까??)

초과이익금환수제로 인해 이익금은 줄고 부담금이 부담할수 없을 정도로 높아지자, 재개발, 재건축승인을 오히려 반대하는 아파트 입주민들이나, 동네주민들도 생겨났다고 한다.

내가 알기론 2018년이 인구절벽이 시작되는 해이고,
인구가 증가는 하되, 증가율이 꺾이기 시작했다고 한다. 2023년정도 되면....줄어든다고 하는데, 무슨 대안이 없을까??

해외이민자를 받아들이는 시스템 및 육아관련지원을 많이 해줘야할것 같지만......
근본적인 대책으로 여성경력단절문제 해결 및 애 키우기 좋은 회사환경, 근로환경을 만들어야 하지 않을까? 싶은 생각이다.

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각설하고,

저자의 책이 좋은 이유는, 시중의 많은 부동산 책과 달리

'나도 월세부자~~~', '3년만에 아파트 00채 가지다' 류의 책처럼 저자들의 단순 성공담 스토리를 기반으로 지어진것이 아니라,

저자는 부동산중개인 자격증을 취득하고, 논문도 발표하면서 이론적으로 깔려있는 내공을 바탕으로 실제로 매매를 했거나 현장에서 상담을 진행했던 경험을 토대로한 글이라는 점이다.

무엇보다도 수요, 공급, 금리...이런한 얘기보다 '심리'라는 주제를 다뤘다는 것이 흥미롭고 새로운 점이었다.

다 아는 얘기같은데, 조금 더 파보면 새로운 이야기가 나오는 것 처럼,
저자는 그런부분을 쏙쏙 잘 긁어서 얘기해 주는 것 같다.

전세가 상승에 따른 집값 상승의 원리에 대해서 이야기 하면서도,
GAP갭 투자에 대한 Risk 리스크 또한 동시에 설명해 주고 있어서 부동산 전문가로서 어느 한곳으로 치우치지 않고 균형적인 입장으로 차근차근 글을 풀어나간다.

아까 위에서, 이제는 전세가가 거꾸로 떨어지고 있는 추세라고 했는데,
과연 앞으로 매매가가 어떻게 움직일지는 지켜보아야 하겠다.

 

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<2018년 5월 20일 작성글>

 

박근혜대통령때 전세가가 5천만원, 1억원 상승해서,

사람들이 힘들어하던 시기가 있었는데,

 

현 시점에서 봤을때,

이건 너무 어린애 장난인듯 하다. 

 

그 당시에는 전세가 매매가격으로 먼저 올라왔고,

그 상황이 반영되어 매매가격도 이후에 조금씩 올라왔다. 

 

지금 문재인대통령때는

반대로 시작한것 같다. 

 

집값이 먼저 폭등을 하고,

그 뒤를 전세가가 따라 붙는다. 

 

전세가 씨가 말라붙은 상태이고,

그리고 이제 갭차이가 다시 줄어드니,

매매가가 다시 오를려고 하는 느낌이다. 

 

총체적 난국이다. 

무엇보다도 똘똘한 1채가 빛을 보는 시기

 

보유세,종부세등으로 강남에 아파트를 보유하기가 더욱 힘들어지기 시작하는데,

오히려 그것이,

강남의 프리미엄을 더 높여주는 건 아닐지??

 

지금 서울을 너무 눌러놔서,

수도권외곽과 지방집값이 말도 안되게 오르고 있다. 

 

언제나 그랬듯,

다시 서울로 그 흐름은 옮겨올것으로 본다. 

 

왜?

 

수도권, 지방쪽에 높이뛴 집값이 왠만한 서울집값하고 맞먹고 있기 때문이다. 

지방집값이 떨어지는 것은,

서울 집값이 다시 오를수 있다는 신호라 본다.